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平湖的“天鹅湖”,值得买吗?
2020-06-26 09:53:12

文:s姐

本文为深圳看房团原创作品

谈到平湖, 很多人的第一反应是:没什么印象!

一直以来,平湖的存在感显得太弱了,甚至被深圳的置业者遗忘!这与片区发展相对缓慢,市容市貌老旧、市政配套落后分不开。

但是,如今去平湖,你会看到很多变化!旧改项目一个连着一个,恨不得给它改个底朝天。而且,明年平湖即将通地铁了!接下来的发展不容小觑。

01

蝶变的平湖

近几年,平湖力求在交通和产业方面找到突破口,努力提高教育、医疗等市政配套水平,多个知名开发商入场布局旧改项目,片区的发展曙光乍现。

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在交通和产业方面,平湖计划打造“一二三四”城区格局,全方位提升片区实力。

即汇集7条轨道线,在平湖简头岭规划建设一个综合交通枢纽;打造华南城、海吉星两大物流园区;发展平湖金融与现代服务业基地、鹅公岭战略新兴产业基地、平湖跨境电商特色小镇等三片产业基地;建设平吉大道、平安大道、平湖大街、凤凰大道四条城市走廊。

在市政配套方面,平湖努力发挥优势,补齐短板。

平湖的休闲娱乐资源较为丰富,有凤凰山国家矿山公园、平湖体育中心、松仔岭公园和平湖生态园等。平湖生态园二期基本完成,平湖凤凰山国家矿山公园二期也完成大半,未来是平湖景观资源的亮点。

平湖的医疗资源偏弱,区域内综合素质较强的医院只有平湖人民医院,在建的有深圳大学附属平湖医院(深圳市平湖医院),位于富芳路和湖田路交汇处(富民工业区),即将投入使用。

在城市更新方面,平湖街道约有19个旧改项目,拆除重建建设用地总面积超过260万㎡。佳兆业、华侨城、金地、远洋、京基、卓越和宝能等开发商均已进驻,未来片区价值会随着改造效果而提升。

02

平湖房价洼地能否被填平

最近,平湖新盘特发天鹅湖畔即将入市,主打湖畔景观和教育资源,听起来是走高端路线。试问,天鹅舞动翅膀,平湖房价洼地能否被填平?

我们看下平湖目前的房价地图,发现片区人气楼盘均价在4.2万左右,与光明、坪山价格相当,目标人群仍是刚需为主。

以平湖佳兆业广场为例,地处平湖中心区,对面是平湖街道办,附近有地铁10号线平湖站,旁边有守珍购物街,过马路有平湖小学。在各方面配套比较成熟的情况下,项目住宅4.4万,公寓3.5万,已于六月底抢销一空。

对比而言,特发天鹅湖畔距离平湖中心约四五公里,靠近雁田水库。它属于原鹅公岭天鹅工业区旧改项目,所以目前周边还是以厂房居多。

据实地考察情况,除了厂房,小区附近的天鹅路两旁有小吃店、小卖店,没有大型的生活超市和购物中心。最近的大商场荟港城,需要开车10分钟,日常生活买菜做饭可能不太方便。

小区附近有一个鹅公岭市场公交站,坐公交车可以直达丹竹头地铁站或者平湖中心,花费时间差不多,大约30-40分钟。

值得期待的是小区自身规划,当代人最头疼的两大问题——教育和养老,小区规划上基本已经解决了。

天鹅湖畔规划建设一所3年制幼儿园,外加9年制华南师大附属学校,学校旁边还有一个公立养老院。家里小孩能在家门口上学,老人在小区楼下养老,大人可以安心搞事业,倒是省不少心。

另外,靠近水库,本身自然环境肯定不会差。空气清新,含氧量高,这大概也是养老院选址此处的重要原因。深圳的海景、湖景都属于稀缺资源,在小区高层的阳台,可以直接眺赏美丽湖景,算是得天独厚的景观资源。

对比平湖佳兆业广场,天鹅湖畔在景观和教育方面略有优势,在交通和生活配套方面存在短板,按照正负抵消来看,天鹅湖畔恐怕难以超越平湖平均房价。

03

适合什么人买

天鹅湖畔小区住宅总户数2161户,保障房约420户,可售住宅1741户,套内面积小于90平的有1340户,占比77%。因此,天鹅湖畔仍是以刚需或改善型刚需为主。

77平的两房得房率较低,约为70%,套内使用面积约50几平,两口之家基本够用,三口之家则略显局促。

89平的三房,客厅通阳台,较为通透舒适。105平三房位置最好,户户有南向宽景大阳台,10层以上可直接看到雁田水库的湖景。

142平的四房有7.3米阳台,据说可以横向摆放两个洗衣机,面积大,赠送面积多,宽敞舒适。

小结:

目前深圳发展的重点仍在西部,前海和光明一带。而东部龙岗值得一提的亮点是华为和大运新城,大运的发展速度、政府投入和规划均优于平湖。

平湖,相对而言,并不属于龙岗政府重点发展的区域,靠自己慢慢发展,还要漫长的时间才能看到起色。

天鹅湖畔这个盘,个人建议,有房票,想在深圳上车的改善型刚需,可以买来自住。如果是想投资升值,可能需要慎重考虑。

 
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